В настоящее время многоквартирные дома (далее – МКД) выступают одним из наиболее распространенных объектов гражданских прав. В свою очередь управление такими домами требует соответствующего договорного регулирования.
В Жилищном кодексе России (далее – ЖК РФ) договору управления МКД посвящена отдельная статья – ст. 162 ЖК РФ, достаточно обширно регламентирующая рассматриваемые правоотношения.
Под договором управления понимается основной документ, регулирующий отношения между собственниками помещений в МКД и организацией, на которую возложена обязанность управлять домом и общим имуществом за плату.
Предлагаем в данной статье рассмотреть вопросы заключения договора управления МКД, срок, на который заключается такой договор, его форма, основные права и обязанности сторон, основания расторжения договорауправления МКД.
Как заключается договор управления МКД?
В соответствии со ст. 162 ЖК РФ такой договор заключается с управляющей организацией, имеющей лицензию на осуществление деятельности по управлению МКД и отвечающую определенным требованиям, двумя способами:
1) на основании решения собрания собственников помещений (п. 1 ст. 162 ЖК РФ).
Собственники помещений в МКД голосуют об утверждении проекта договора управления МКД, после чего утвержденный проект договора подписывается с управляющей компанией.
В таком случае договор заключается на условиях, указанных в решении данного общего собрания (при наличии кворума – 50% + 1 голос) с каждым собственником помещения в таком доме.
Условия договора являются обязательными для всех собственников в этом МКД.
В силу того, что жилищное законодательство закрепляет правило, согласно которому наличие кворума при принятии решений общим собранием предполагает распространение последствий принятого решения и на иных собственников (п. 5 ст. 46 ЖК РФ) – их неучастие в общем собрании или голосование против заключения договора, его условий не отменяет необходимость исполнения ими обязанностей, предусмотренных таким договором.
Данная правовая позиция прослеживается, например, в определении Верховного суда России от 29 сентября 2014 г. по делу № А06-3264/2013;
2) по результатам открытого конкурса (п. 4 ст. 161 ЖК РФ), проводимого органом местного самоуправления в случаях, предусмотренных законом, а именно в случаях если:
- собрание о выборе способа управления МКД не проведено или не имело кворума (п. 5 ст. 200 ЖК РФ);
- собрание проведено, но решение о выборе способа управления МКД не принято (п. 5 ст. 200 ЖК РФ);
- способ управления выбран, однако решение о выборе способа управления МКД не реализовано (п. 5 ст. 200 ЖК РФ);
- получено разрешение на ввод МКД в эксплуатацию (п. 13 ст. 161 ЖК РФ);
- в течение шести месяцев до дня проведения конкурса по выбору управляющей организации собственниками помещений в МКД не выбран способ управления этим домом (п. 4 ст. 161 ЖК РФ);
- до окончания срока действия договора управления МКД, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом (п. 4 ст. 161 ЖК РФ);
- иные случаи также указаны в п. 3 порядка проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утверждённого постановлением Правительства России от 6 февраля 2006 г. № 75.
Победителем открытого конкурса становится управляющая организация, которая за указанный организатором размер платы предложит наибольший объем работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД.
Победителю конкурса дается 10 рабочих дней с даты утвержденияпротокола конкурса на подписание проекта договора, после чего в течение 20 дней с этого же момента (с даты утверждения протокола) он направляет подписанные им проекты договоров собственникам помещений в МКД для последующего подписания их собственниками.
Если со стороны победителя конкурса такие действия в указанные сроки осуществлены не были, то он считается уклонившимся от заключения договора управления МКД, а право на заключение такого договора со стороны исполнителя предоставляется другому участнику, сделавшему предыдущее предложение по наименьшему размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В случае если несколько участников конкурса предложили одинаковый размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, то право заключить договор управления МКД предоставляется участнику, предложившему одинаковый с уклонившимся от заключения договора управления МКД победителем конкурса размер платы за содержание и ремонт жилого помещения и подавшему заявку на участие в конкурсе следующим после победителя конкурса.
Стороной договора с управляющей организацией выступают собственники, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.
Подписать договор могут как сами собственники (при этом документ подписывает только владелец, родственники владельца и иные лица, не имеют прав подписи на официальных документах), так и председатель совета МКД, если у него есть на это доверенности. Если собственником квартиры является несовершеннолетний, то от его имени договор подписывает его законный представитель (родители, усыновители, опекуны).
Срок договора
Договор управления МКД носит срочный характер, что прямо следует из ч. 5 ст. 162 ЖК РФ.
При этом срок (его максимальные и минимальные границы), на который заключается договор зависит от определенных обстоятельств и не может быть изменен соглашением сторон:
1) по общему правилу срок такого договора составляет от 1 года до 5 лет;
2) в случае заключения договора по результатам открытого конкурса, получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию – от 1 года до 3 лет;
3) в случае заключение договора управления МКД застройщиком с управляющей организацией, выбранной им для управления МКД до возникновения обязательств по управлению домом управляющей организацией, выбранной по результатам проводимого органами местного самоуправления открытого конкурса, – не более чем 3 месяца.
При этом стоит отметить, что установленные сроки действия договора продлеваются по их окончании в случае, если отсутствует заявление одной из сторон о прекращении договора управления. Договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, что были предусмотрены ранее заключенным между сторонами договором.
Форма договора
Согласно п. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления МКД заключается с управляющей организацией в письменной или электронной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Однако судебная практика по данному вопросу указывает на то, что отсутствие у собственников помещений в МКД письменного договора управления, заключенного с управляющей организацией, не влечет освобождение этих собственников от обязанности по внесению платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД в адрес управляющей организации, поскольку данная обязанность возникает в силу закона и не обусловлена наличием договорных отношений собственника с управляющей организацией (п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 г. № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности»; определение Верховного Суда Российской Федерации от 22 января 2019 г. по делу № 308-ЭС18-14220).
Таким образом, если решение о выборе конкретной управляющей организации принято законно, но договор управления домом собственник еще не заключил по каким-либо причинам (если принято решение о заключении такого договора каждым собственником), то такому собственнику все равно придется оплачивать услуги в полном объеме.
Если договор управления МКД был заключен председателем совета МКД на основании доверенности, то собственник вправе запросить у управляющей организации копию такого договора.
Права и обязанности сторон
В части регламентации содержания обязательств по договору управления МКД ЖК РФ довольно скуден. Более детально права и обязанности управляющей организации регулируются подзаконными нормативными актами (например,
Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные постановлением Правительства России от 6мая 2011 г. № 354;
Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденные постановлением Правительства России от 15 мая 2013 г. № 416;
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением ПравительстваРоссии от 13 августа 2006 г. № 491)
и, собственно, самим договором.
Основными обязанностями управляющей организации по договору управления МКД, согласно положениям ЖК РФ, являются:
1. Выполнение работ, оказание услуг по управлению МКД.Управление осуществляется в отношении каждого отдельного МКД исходя из минимального перечня услуг и работ, необходимого для обеспечения надлежащего содержания общего имущества (постановление Правительства России от 3 апреля 2013 г. № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения») с учетом:
- состава общего имущества;
- конструктивных особенностей общего имущества;
- степени физического износа общего имущества;
- технического состояния общего имущества.
Например, если управляющей организацией обслуживается деревянный дом, где в принципе о наличии лифта говорить и не стоит, то, соответственно, о включении в договор пункта об обслуживании данного технического устройства говорить не приходится.
Также минимальный перечень услуг и работ в соответствии с их направленностью выделяет следующие разделы:
- работы, необходимые для надлежащего содержания несущих конструкций (фундаментов, стен, колонн и столбов, перекрытий и покрытий, балок, ригелей, лестниц, несущих элементов крыш) и ненесущих конструкций (перегородок, внутренней отделки, полов) МКД;
- работы, необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в МКД;
- работы и услуги по содержанию иного общего имущества в МКД(сухая и влажная уборка общего имущества, дезинфекция, дератизация помещений).
При этом в состав работ не входят работы по текущему ремонту дверей в жилое или нежилое помещение, не являющееся помещением общего пользования, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих помещений.
2. Выполнение работ, оказание услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в МКД. В Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» закрепляется периодичность выполнения обязанностей управляющей организации в части плановых и частичных осмотров элементов и помещений зданий, предельные сроки устранения неисправностей при выполнении внепланового текущего ремонта. Например, предельный срок устранения протечки в отдельных местах кровли, устранения неисправностей мусоропровода, течи в водопроводных кранах и в кранах сливных бачков при унитазах – 1 сутки.
В случае, если в результате несвоевременного устранения управляющей организацией таких неисправностей жильцам МКД был причинен материальный ущерб, данный факт дает им право обратиться в суд с требованием о возмещении такого ущерба. Однако в таком случае необходимо доказать наличие причинно-следственной связи между действиями (бездействием) со стороны управляющей организации и последствиями, к которым они привели (Апелляционное определение Воронежского областного суда от 30 апреля 2019 г. по делу № 33-2692/2019;Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 22 октября 2019 г. по делу № 33-12545/2019, 2-1283/2019).
3. Предоставление коммунальных услуг собственникам помещений МКД и лицам, пользующимся помещениями в МКД.
4. Обеспечение готовности инженерных систем.
Управляющая организация также имеет право:
- получать плату за потребленные коммунальные услуги, взыскиватьзадолженности (корреспондирующая обязанность со стороны собственника – своевременное внесение указанной платы, погашение образовавшейся задолженности);
- требовать допуска в заранее согласованное с потребителем время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, в занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение представителей исполнителя (корреспондирующая обязанность со стороны собственника – обеспечивать допуск представителей управляющей организации в помещение в предусмотренных случаях);
- требовать от потребителя полного возмещения убытков, возникших по его вине;
- осуществлять не чаще 1 раза в 3 месяца проверку достоверности передаваемых потребителем исполнителю сведений о показаниях индивидуальных, общих (квартирных) и комнатных приборов учета.
Расторжение договора управления МКД
Расторжение договора управления возможно по нескольким основаниям:
- истечение срока, на который он был заключен;
- окончание обязательства;
- по соглашению сторон. Сделать это можно, инициировав общее собрание собственников помещений в МКД по вопросу расторжения договора управления;
- в одностороннем порядке по инициативе собственников в случае фиксации явных нарушений выполнения договора управления МКД со стороны исполнителя. При этом на общем собрании собственниковвыбирается новая управляющая организация либо новый способ управления домом.
Односторонний отказ от исполнения услуг управляющим организациям Конституционный суд РФ запрещает, так как договор управления имеет признаки публичного характера. Однако расторгнуть такой договор по инициативе управляющей организации также можно, но только через суд и при наличии существенных причин (например, систематическое невнесение платы со стороны жильцов, невозможность принятия каких-либо решений по их вине).
Информация, предоставленная в данном материале, не является юридической консультацией и может оказаться не применимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной платной или бесплатной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу (адвокату), специализирующемуся в соответствующих вопросах, с предоставлением необходимых документов по делу.
Статья подготовлена на основе анализа нормативных правовых актов по состоянию на 11 мая 2021 года, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые будут внесены в законодательство после этого.