Иногда возникают ситуации, когда договор купли-продажи уже составлен и подписан обеими сторонами сделки, но по какой-то причине покупатель передумал приобретать данную квартиру. Возникает вопрос - может ли в таком случае покупатель расторгнуть договор купли-продажи и каким способом?
Расторжение договора купли-продажи в таком случае возможно:
- по соглашения сторон;
- по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных законом или договором.
Также договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по решению суда в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (если иное не предусмотрено самим договором или не вытекает из его существа). Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, они бы не заключили договор или заключили его на значительно отличающихся условиях (п. п. 1, 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно, если покупатель и продавец не имеет взаимных претензий друг к другу, то расторжение договора купли-продажи возможно по соглашению. В таком случае причины расторжения договора купли-продажи не имеют значения.
Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Необходимо составить письменное соглашение о расторжении договора, в нем отразить условия расторжения, а также указать, что получает каждая из сторон.
Если договор купли-продажи был совершен в нотариальной форме, соглашение также подлежит нотариальному удостоверению. Если договор был составлен в простой письменной форме, нотариально удостоверять соглашение о расторжении не требуется.
Сложности возникают, если договориться с продавцом о добровольном расторжении договора купли-продажи не удалось. В таком случае расторжение договора купли-продажи возможно в судебном порядке и только в том случае, если продавец существенно нарушил договор или в том случае, если обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора существенно изменились.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Так, например, Центральным районным судом г. Барнаула Алтайского края было удовлетворено требование Истца о расторжении договора купли-продажи жилого помещения. В обоснование своих требований Истец указал, что между ним и Ответчиком был заключен договор купли-продажи доли жилого помещения. По договору ответчику было оплачено 350 000 рублей. До момента подачи искового заявления в суд договор купли-продажи не сдан в регистрирующие органы для регистрации перехода права собственности на долю в квартире. Как стало известно, данная сделка невозможна в связи с наличием ограничений в виде ареста на долю в квартире. Таким образом, ответчик неосновательно сберег денежные средства за счет истца, что является существенным нарушением договора одной из сторон. (Решение Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края № 2–3100/2020 от 22 июля 2020 г.).
Расторжение договора купли-продажи в судебном порядке возможно также в том случае, если обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора, существенно изменились. При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Так, например, Павинским районным судом Костромской области было удовлетворено требование Истца (покупателя) о расторжении договора купли-продажи жилого дома в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. В обоснование своих требований Истец указала, что между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи дома. По условиям договора часть стоимости дома должна быть выплачена за счет социальной выплаты в рамках федеральной целевой программы «Социальное развитие села до 2012 года». Свидетельство о предоставлении социальной выплаты выдано департаментом агропромышленного комплекса Костромской области в 2011 году. Однако в 2012 году Истцу в выдаче субсидии отказано, поскольку площадь дома, указанная в договоре, составила менее учетной нормы площади жилого помещения. Вследствие данного обстоятельства более половины стоимости дома Истец оплатить не может. Соглашения об условиях расторжения договора стороны не достигли.
Суд пришел к выводу, что изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора купли-продажи жилого помещения, является существенным, и требования Истца удовлетворил. (Решение Павинского районного суда от 11 мая 2012 года).
К наиболее частым основаниям, по которым договор купли-продажи жилого помещения может быть расторгнут относятся:
- недвижимость не передана покупателю в установленный срок;
- продавец или другие жильцы, зарегистрированные в данном жилом помещении по месту жительства, отказываются самостоятельно сниматься с регистрационного учета;
- жилое помещение передано покупателю в состоянии, значительно худшем, чем предусмотрено в договоре купли-продажи. Для учета данного основания в договоре купли-продажи должны быть четко оговорены характеристики и состояние передаваемой квартиры;
- продавец намеренно скрыл наличие обременений на квартиру (залог, арест, судебные решения), а также иных лиц, имеющих законное право на нее;
- и т. д.
Таким образом, для расторжения договора купли-продажи жилого помещения следует придерживаться следующей последовательности действий:
1) Подготовить требование о расторжение договора купли-продажи и направить его продавцу заказным письмом с уведомлением о вручении или вручить данное требование лично.
2) В случае, если продавец согласен на расторжение договора купли-продажи, необходимо оформить и подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи. Если договор купли-продажи был заверен у нотариуса, то соглашение о расторжении купли-продажи тоже должно быть заверено нотариально.
3) Если продавец не согласен на расторжение договора-купли продажи в добровольном порядке, покупатель имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении договора купли-продажи. Для этого необходимо подготовить соответствующие документы для доказательства нарушений со стороны продавца или доказательств того, что обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора, существенно изменились и направить заявление вместе с необходимыми документами в суд.
4) Получить судебное решение и в случае, если переход права собственности на объект недвижимости уже зарегистрирован, обратиться территориальное отделение Единого государственного реестра недвижимости с заявлением на переоформление права собственности с приложением соглашения о расторжении договора купли-продажи или с решением суда.
Информация, предоставленная в данном материале, не является юридической консультацией и может оказаться не применимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной платной или бесплатной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу (адвокату), специализирующемуся в соответствующих вопросах, с предоставлением необходимых документов по делу.
Статья подготовлена на основе анализа нормативных правовых актов по состоянию на 03 сентября 2024 года, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые будут внесены в законодательство после этого.