С такой ситуацией часто сталкиваются те, кто давно живет в жилом помещении, подчас не задумываясь чем подкреплено его право на проживание.
Такие отношения регулируются положениями жилищного законодательства, однако, ордер как правовой механизм, ушёл в прошлое, сейчас ордер по правовым последствиям аналогичен договору социального найма. Жилищный кодекс РФ (далее – ЖК РФ) не содержит понятия «ордер», на основании которого заключался договор социального найма по ранее действовавшему законодательству (ст. ст. 47, 51 ЖК РСФСР).
Согласно ЖК РСФСР на основании решения органа местного самоуправления, государственного либо муниципального предприятия или учреждения о предоставлении жилья по договору найма гражданину органом местного самоуправления выдавался ордер, который являлся единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение. В ЖК РФ выдача ордера не предусмотрена. На основании решения органа местного самоуправления (либо иного уполномоченного органа) заключается договор социального найма жилого помещения.
Если Вы проживаете в квартире, предоставленной для пользования (проживания) от государства (иногда - от предприятия), то ежемесячно приходят квитанции на оплату за найм жилого помещения, эти поступления идут в городской бюджет за то, что государство (муниципалитет) предоставляет жилое помещение для проживания.
Однако, бывают случаи, когда в один момент перестают приходить квитанции на оплату найма жилья. Это происходит по причине того, что жильё пропадает из реестра муниципального имущества. Казалось бы, тогда можно оформить приватизацию и квартира станет собственностью жильцов. Но нужно понимать, что приватизация возможна в отношении муниципального жилищного фонда (согласно ст.ст. 1 – 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»). Поэтому, когда квартира не является муниципальной собственностью, приватизацию нельзя провести.
Кроме того, по существу ордер являлся промежуточным звеном между решением о предоставлении жилья и заключением договора социального найма. В решении о предоставлении жилого помещения, которое выносит местная администрация, устанавливается срок для заключения договора социального найма (ч. 4 ст. 57 ЖК РФ). По договору социального найма наймодатель обязан передать нанимателю жилое помещение во владение и пользование для проживания.
Согласно ст. 61 ЖК РФ пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с положениями Жилищного Кодекса и договором социального найма жилого помещения (ч. 1). Других правовых регуляторов отношений по пользованию жилым помещением в данной статье не упоминается.
Ордер является основанием для заключения договора социального найма, но, видимо, если администрацией не вынесено решение о предоставлении жилья и заключением договора социального найма, то такое жильё не является муниципальным, потому что не числится в реестре муниципального имущества.
Что же делать в разбираемой ситуации, чтобы проживать на законных основаниях проживать в никому не принадлежавшей квартире? (если приватизировать такую квартиру по закону не возможно)
· Во-первых, необходимо определить кому точно принадлежит жильё. Находится или нет квартира, в которой Вы проживаете, в собственности муниципалитета (государства), можно узнать, обратившись к местной администрации, Администрации города (в департамент городского хозяйства) с заявлением о нахождении конкретного жилого помещения (указанной Вами квартиры) в реестре муниципального имущества.
· Во-вторых, если, исходя из ответа Администрации, жилое помещение, занимаемое Вами, не числится в реестре муниципальной собственности, можно заказать в МФЦ или в Управлении Росреестра справку на право собственности (чтобы узнать, числится ли в чьей-либо собственности квартира).
· В-третьих, когда собраны доказательства о том, что собственником жилья ни государство, ни физическое лицо не являются, можно обращаться в суд с исковым заявлением о признании права собственности на недвижимую вещь в силу приобретательной давности. В таком случае нужно доказать суду, что:
- Вы длительное время проживаете в этой квартире, а именно проживать нужно не менее 15 лет,
- открыто пользуетесь ей как своей собственностью (то есть ни от кого не скрываете своё проживание в ней),
- несёте бремя содержания квартиры: оплачиваете коммунальные услуги, делаете ремонт. Факт этих действий будут подтверждать квитанции на оплату коммунальных услуг и чеки об оплате, проведение ремонта доказывают чеки на покупку стройматериалов, договор подряда, договора на оказание услуг, если нанимали работников для осуществления ремонта.
Согласно абз. 1 п. 1 ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Помимо названного, отсутствие у какого-либо другого лица намерений оспорить Ваше право собственности в силу приобретательной давности, будет являться преимуществом для удовлетворения искового заявления в Вашу пользу.
Обратите внимание! Став собственником жилья, Вы должны уплачивать налог на имущество физических лиц, а также уплачивать взносы на капитальный ремонт.
Итак, мы рассмотрели, каким образом, можно стать собственником жилья, в котором вы проживаете длительное время и которое не числится в реестре муниципального имущества.
Информация, предоставленная в настоящей статье, не является юридической консультацией и может оказаться неприменимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной платной или бесплатной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу (адвокату), специализирующемуся в соответствующих вопросах, с предоставлением необходимых документов по делу.
Статья подготовлена на основе анализа нормативных правовых актов по состоянию на 09 мая 2020 года, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые позднее будут внесены в законодательство.