Об изменении правового режима садового дома

Нередки случаи, когда граждане, проживающие в садовых домах, по различным причинам стремятся изменить его правовое положение. К таковым причинам прежде всего относится невозможность оформления постоянной регистрации (прописки) в данном доме, однако возможны и иные причины.

Как следует из ст. 3 Закона № 217-ФЗ, садовый дом - здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании [1]. То есть закон прямо отмечает, что возможность постоянного проживания в данном доме, по умолчанию, не предполагается. Однако имеются правовые механизмы, позволяющие произвести перевод дома из правового положения «садовый дом» в положение «жилой дом».

Постановление Правительства РФ № 47 закрепляет ряд требований, которым должен отвечать жилой дом [2]. Так Постановление указывает, что, прежде всего, жилые дома должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с градостроительным зонированием, а также в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд (п.9 Постановления № 47).

Постановление также закрепляет, что жилой дом должен быть спроектирован и построен таким образом, чтобы в процессе эксплуатации обеспечивались безопасные условия для проживания и пребывания человека, соблюдались требования пожарной безопасности и требования механической безопасности (пп.«в» п.56 Постановления № 47).

Обозначенные требования к жилому дому будут устанавливаться в процессе процедуры признания садового дома жилым домом.

Пункт 56 Постановления № 47 указывает, что для признания садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом собственник садового дома представляет в уполномоченный орган местного самоуправления непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг следующее:

а) заявление (в произвольной форме) о признании садового дома жилым домом, в котором указываются кадастровый номер садового дома и кадастровый номер земельного участка, на котором расположен садовый дом, почтовый адрес заявителя или адрес электронной почты заявителя, а также способ получения решения;

б) выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, содержащую сведения о зарегистрированных правах заявителя на садовый дом или жилой дом, либо правоустанавливающий документ на жилой дом или садовый дом в случае, если право собственности заявителя на садовый дом или жилой дом не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, или нотариально заверенную копию такого документа;

в) заключение по обследованию технического состояния объекта, подтверждающее соответствие садового дома требованиям к надежности и безопасности, выданное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, которые являются членами саморегулируемой организации в области инженерных изысканий;

г) в случае, если садовый дом или жилой дом обременен правами третьих лиц, - нотариально удостоверенное согласие указанных лиц на признание садового дома жилым домом или жилого дома садовым домом.

Решение о признании садового дома жилым домом либо об отказе в признании садового дома жилым домом должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных документов, уполномоченным органом местного самоуправления не позднее чем через 45 календарных дней со дня подачи заявления. Уполномоченный орган местного самоуправления не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решения о признании садового дома жилым домом или жилого дома садовым домом направляет заявителю способом, указанным в заявлении, такое решение по установленной форме (п.59-60 Постановления № 47).

Решение об отказе в признании садового дома жилым домом может быть принято в случаях, если не передан полный пакет документов, предоставлены недостоверные сведения, отсутствует регистрация садового дома в ЕГРН, имеются обременения, вид разрешенного использования не позволяет разместить жилой дом, установлен факт, что заявитель не является собственником садового дома. Выявленные недостатки должны быть отражены в решении. Решение об отказе должно быть передано указанным в заявлении способом заявителю не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия такого решения (п. 61-63 Постановление № 47).

Решение об отказе в признании садового дома жилым домом может быть обжаловано в судебном порядке.

Проведя анализ судебной практики по данному вопросу, было установлено, что большая часть отказов в признании садового дома жилым домом обусловлена техническими и формальными причинами. Так в ходе соответствующего судебного разбирательства было установлено, что отказ администрации является правомерным, поскольку «Данная организация не входит в состав саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, как требует закон, а входит в состав саморегулируемых организаций в области проектирования» (Решение № 2-1839/2019 2-1839/2019~М-1738/2019 М-1738/2019 от 17 декабря 2019 г. по делу № 2-1839/2019 Минераловодский городской суд (Ставропольский край). То есть, заявителем было подготовлено не соответствующее Постановлению № 47 заключение.

В одном из дел, суд поддержал позицию администрации, которая отказала заявителю в признании садового дома жилым домом по тому основанию, что земельный участок под домом включен в «схему территориального планирования транспортного обслуживания <адрес>, утвержденной Постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, земельный участок с кадастровым номером № расположен в зоне планируемого размещения объектов автомобильного транспорта – <адрес>». (Решение № 2А-1108/2020 2А-1108/2020~М-298/2020 М-298/2020 от 14 февраля 2020 г. по делу № 2А-1108/2020, Сергиево-Посадский городской суд (Московская область).

В ином деле с аналогичными обстоятельствами, суд удовлетворил жалобу заявителя на отказ в признании садового дома жилым домом, в связи с тем, что земельный участок включен в схему территориального планирования транспортного обслуживания. Подольский городской суд Московской области в Решении № 2-1336/2020 2-1336/2020~М-496/2020 М-496/2020 от 13 февраля 2020 г. по делу № 2-1336/2020 не согласился с доводом местной администрации по той причине, что спорный дом не является вновь построенным либо реконструированным, здание построено в ДД.ММ.ГГГГ г., право собственности за истцом зарегистрировано, никаких ограничений в отношении земельного участка истца не зарегистрировано. «Фактически, данный заявителю отказ не соответствует основаниям к отказу в признании садового дома жилым домом , установленным в п. 61 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом , утвержденного Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом».

Таким образом, делая вывод, стоит отметить, что законодательство позволяет собственнику произвести признание садового дома в качестве жилого, если имеются необходимые документы и обстоятельства. Однако могут возникнуть сложности в реализации процедуры, данные сложности проиллюстрированы на примере приведенных судебных решений. Как нам кажется, особое внимание в данном вопросе необходимо уделить выбору индивидуального предпринимателя или юридического лица, состоящих в саморегулируемой организации в области инженерных изысканий для подготовки заключения, заблаговременной проверке наличия права собственности и отсутствия обременений (залога).

  1. Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ (ред. от 31.07.2020) «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
  2. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (ред. от 27.07.2020) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом»

Информация, предоставленная в данном материале, не является юридической консультацией и может оказаться не применимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной платной или бесплатной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу (адвокату), специализирующемуся в соответствующих вопросах, с предоставлением необходимых документов по делу.

Статья подготовлена на основе анализа нормативных правовых актов по состоянию на 29 октября 2020 года, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые будут внесены в законодательство после этого.


Вернуться к списку