Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома — современный и достаточно популярный способ купить квартиру ниже рыночной стоимости (ценность объекта на начальной стадии строительства значительно ниже, чем на стадии завершения).
Вкладывая свои накопления и, как правило, кредитные средства в строительство дольщик надеется в недалеком будущем стать счастливым обладателем заветного и желанного жилья.
Бывают ситуации, когда строительство становится неактуально для человека, или происходят иные события, не позволяющие дальше продолжать участие в долевом строительстве жилья.
Что в таком случае возможно и необходимо предпринять?
Из статьи можно узнать :
- в каких случаях и каким образом можно расторгнуть договор участия в долевом строительстве;
- как происходит расторжение договора долевого участия в строительстве по соглашению сторон;
- в каких случаях можно расторгнуть договор в одностороннем порядке без решения суда;
- на какую компенсацию можно рассчитывать при расторжении договора без суда;
- как расторгается договор долевого участия в строительстве при использовании счета эскроу;
- как правильно составить и отправить уведомление о расторжении договора;
- как получить деньги после расторжения договора долевого участия в строительстве;
- особенности возврата денег при использовании счета эскроу.
Правоотношения из договора долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
В соответствии с законодательством дольщик имеет возможность расторгнуть договор долевого участия (ДДУ), заключенный с застройщиком, но только при наличии определенных оснований и в определенных случаях. Одного желания дольщика будет недостаточно.
Есть четыре варианта расторжения договора:
- по соглашению сторон;
- по инициативе застройщика;
- по инициативе дольщика путем уведомления застройщика;
- по решению суда.
Способ расторжения договора долевого участия в строительстве зависит от возникшей ситуации, при этом в каждом случае застройщик обязан вернуть дольщику деньги (полностью или частично).
Можно ли расторгнуть договор, если дольщик передумал покупать квартиру?
Для расторжения договора долевого участия в строительстве требуются веские причины, то есть когда одна из сторон не соблюдает обязательства. Если таких причин нет, то отказаться от договора можно на условиях, которые в нем прописаны. У разных застройщиков на этот счет существуют свои правила. Например, во многих случаях вы можете отказаться от строящейся квартиры, однако вам вернут не полную сумму, а только часть, при этом и она может выплачиваться периодами в течение длительного времени.
В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства, а также перед банком-кредитором и соответствует предусмотренным Федеральным законом № 214-ФЗ требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке, если иное не предусмотрено договором.
При этом возможно переуступить права требования по договору, то есть продать строящееся жилье другому человеку, стоит учитывать, что такая переуступка может потребовать согласия застройщика, а также обязательна регистрация соглашения об уступки прав по договору.
Если застройщик готов вернуть полную сумму или ее часть дольщику в обмен на отказ от квартиры, происходит расторжение договора по соглашению сторон. Этот вид прекращения действия договора долевого участия в строительстве относится к самым редким в юридической практике. Он происходит в двух случаях:
- если дольщик передумал покупать квартиру и при этом готов на условия возврата денег, выдвинутые застройщиком;
- если застройщик готов выплатить дольщику причитающиеся ему деньги без судебного разбирательства.
Оба случая, как правило, невыгодны для одной из сторон — именно поэтому расторжение договора долевого участия в строительстве по соглашению сторон не пользуется популярностью.
Если же обе стороны договорились об условиях расторжения договора, то составляется соответствующее соглашение. В нем следует прописать схему и сроки возвращения денег: нужно указывать конкретные даты или конкретные сроки (например, 30 дней после регистрации расторжения договора в Росреестре). В ином случае возврат денег может затянуться на неопределенное количество времени.
Расторжение договора участия в долевом строительстве возможно в определенных случаях во внесудебном порядке при одностороннем отказе одной стороны (участника долевого строительства или застройщика) от исполнения договора или по требованию участника долевого строительства в судебном порядке.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора или расторжения его судом застройщик обязан вернуть участнику долевого строительства полученные денежные средства.
Если денежные средства внесены на счет эскроу (специальный счет для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (в нашем случае дольщика) в целях их передачи другому лицу (в нашем случае застройщику) при возникновении оснований, предусмотренных договором), их возврат осуществляется уполномоченным банком после получения от органов Росреестра сведений о погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
Однако, не всегда средства дольщиков аккумулируются на счетах эскроу, в некоторых случаях застройщик вправе привлекать денежные средства граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков при выполнении некоторых условий, строго установленных законодательством.
Рассмотрим возможные варианты расторжения договора долевого участия в строительстве.
Одностороннее расторжение договора во внесудебном порядке.
Что необходимо сделать?
1.1. Необходимо понять, имеются ли основания для одностороннего отказа от исполнения договора.
Согласно пункту 1 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке если:
• застройщик не исполнил обязательства по передаче объекта долевого строительства в течение двух месяцев по окончании срока, установленного договором;
• застройщик не исполнил обязанности по безвозмездному устранению недостатков в разумный срок, либо соразмерному уменьшению цены договора, либо возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков в случае наличия отступлений от условий договора долевого участия либо технических, проектных, градостроительных и иных обязательных требований;
• имеются существенные нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
• в иных случаях, установленных Федеральным законом или договором.
Так, дольщик может отказаться от договора в одностороннем порядке, если при заключении договора долевого участия в строительстве:
— застройщик признан банкротом и открыто конкурсное производство (процедура, нужная для выполнения обязательств перед кредиторами);
— вступило в силу решение арбитражного суда о ликвидации юридического лица — застройщика;
— застройщик получил требование кредитора о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору (договору займа) и об обращении взыскания на земельный участок (когда земля под строительство находится в залоге у кредитора).
1.2. Необходимо уведомить застройщика об односторонне отказе от исполнения договора.
В соответствии с пунктом 4 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
Необходимо сохранить копию уведомления, опись вложения все документы об отправке заказного письма застройщику. Эти документы потребуются при обращении в органы Росреестра при внесении сведения о расторжении договора долевого участия в строительстве.
Уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора: Федеральный закон № 214-ФЗ не регулирует форму уведомления, однако для предотвращения спорных ситуаций в этом документе должна быть следующая информация:
сведения о дольщике и застройщике;
указание реквизитов договора участия в долевом строительстве (номер и дата);
основание расторжения договора (ссылка на норму закона с указанием статьи, пункта и подпункта);
расчет общей суммы к возврату — цена договора плюс неустойка (вложением на отдельном листе);
реквизиты для перевода денег на счет дольщика;
дата составления уведомления;
опись вложения.
Уведомление необходимо отправить по почте заказным письмом, при этом датой расторжения договора считается дата отправки письма, а не получения уведомления.
1.3. Необходимо дождаться возврата денежных средств.
Застройщик в случае расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе участника долевого строительства в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка России, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.
Если вы купили квартиру по договору долевого участия в строительстве с использованием счета эскроу, то на такие проценты вы рассчитывать не сможете: застройщик не владел этими деньгами, а значит, платить неустойку ему не за что.
За нарушение указанных сроков участнику долевого строительства полагаются проценты исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России в двойном размере. Проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата денежных средств, до дня их возврата участнику долевого строительства.
Стоит учитывать, что согласно пункту 3 статьи 77.2 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если права требования участника долевого строительства приобретены полностью или частично с использованием кредитных средств (средств целевого займа) и находятся в залоге у лица, предоставившего кредит (заем), то возврат денежных средств осуществляется на залоговый счет участника долевого строительства. В случае отсутствия у застройщика информации о реквизитах такого счета предусмотренные законом проценты не начисляются за период с даты расторжения договора до даты предоставления застройщику необходимой информации.
Следует обратить внимание, что с учетом сложной экономической ситуации сложившейся на строительном рынке согласно пункту 1 постановления Правительства России от 2 апреля 2020 г. № 423 с 3 апреля 2020 г. до 1 января 2021 г. не начисляются предусмотренные законодательством о долевом строительстве неустойки (пени), проценты, подлежащие уплате в случае одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, а также не учитываются убытки, причиненные в указанный период. В отношении соответствующих требований, предъявленных к застройщику ранее, предоставляется отсрочка.
Это постановление Правительства России от 2 апреля 2020 г. № 423 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве».
Особенность возврата денег при схеме с счетами эскроу
Процесс возвращения денег при расторжении договора участия в долевом строительстве по схеме с использованием счетов эскроу предусмотрен в статье 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ. Согласно положениям указанной статьи счет эскроу закрывается, а деньги возвращаются дольщику на основании регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве. Таким образом, чтобы получить свои деньги, необходимо подать заявление о расторжении договора в Росреестр (это может сделать как дольщик, так и застройщик).
Росреестр в течение 5 рабочих дней со дня внесения в ЕГРН записи о расторжении или прекращении договора обязан разместить эту информацию в Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Банк получит сведения о расторжении договора из ЕИСЖ — и сможет вернуть деньги со счета эскроу дольщику.
1.4. В случае бездействия застройщика следует обратиться в суд.
Если при одностороннем отказе застройщик не возвращает деньги, участник долевого строительства вправе обратиться в суд с иском о возврате денежных средств, уплаченных участником долевого строительства, взыскании процентов за пользование указанными денежными средствами, штрафа за неисполнение требований участника долевого строительства в добровольном порядке, компенсации убытков и морального вреда.
Отказавшись от договора, Вы получите обратно сумму, которая будет меньше текущей рыночной стоимости возводимой квартиры. Проценты за пользование денежными средствами и «потребительский штраф» могут эту разницу покрыть, но может быть и обратная ситуация.
Расторжение договора в судебном порядке.
Что необходимо сделать?
2.1. Необходимо понять, имеются ли основания для расторжения договора в судебном порядке.
Согласно пункту 1.1 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке если:
• в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок данный объект не будет передан участнику долевого строительства.
В соответствии с частью 3 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ при невозможности завершить строительство в предусмотренный договором срок застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Для изменения договора необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда России от 8 декабря 2015 г. № 5-КГ15-156).
• существенного изменения проектной документации, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, установленного договором участия в долевом строительстве в размере не более пяти процентов указанной площади;
• изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
• в иных случаях, установленных федеральным законом или договором.
2.2. Необходимо направить застройщику требование (претензию) о расторжении договора.
Направление застройщику требования(претензии) о расторжении договора в добровольном порядке является обязательным условием урегулирования данного вопроса в досудебном порядке. Получение от застройщика отказа расторгнуть договор в добровольном порядке или при отсутствии ответа в течение тридцати дней является основанием для обращения в суд.
Для подтверждения факта направления требования и (или) получения его застройщиком, необходимо направить его по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Также можно представить требование застройщику лично в двух экземплярах, на одном из которых лицо, принявшее требование, поставит свою подпись с указанием Ф.И.О., должности и даты получения.
2.3. При выполнении вышеуказанных условий необходимо обратиться в суд.
Исковое заявление может содержать требования о расторжении договора, возврате денежных средств, взыскании процентов за пользование денежными средствами, штрафа за неисполнение в добровольном порядке требований участника долевого строительства, компенсации убытков и морального вреда.
При этом необходимо понимать, что перечисление застройщиком участнику долевого строительства денежных сумм после предъявления иска не может являться основанием к отказу во взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.
Бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства последствиям нарушения обязательства лежит на застройщике, нарушившем обязательство. Об этом напрямую говорится в обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда России 19 июля 2017 г.
При установлении судом того обстоятельства, что потребителем до обращения в суд было предъявлено требование о выплате неустойки и оно не было добровольно удовлетворено ответчиком во внесудебном порядке, с последнего подлежит взысканию штраф, предусмотренный пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации о защите прав потребителей, исходя из размера присужденной судом неустойки (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 1 декабря 2015 г. № 18-КГ15-177).
Юридически значимым и подлежащим доказыванию в судебном порядке является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждению участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.
Суд не может отказать в иске по причине того, что истец не представил доказательств уклонения застройщика от передачи квартиры. В данном случае бремя доказывания надлежащего исполнения своих обязательств по договору о долевом участии в строительстве жилья и передачи квартиры дольщику, либо его уклонения от принятия квартиры, являющейся объектом долевого строительства, лежит на застройщике, нарушившем обязательство (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 14 июня 2016 г. № 18-КГ16-40).
С учетом этого к исковому заявлению следует приложить:
1) документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает исковые требования (к таким документам относятся, например, договор участия в долевом строительстве, документы, подтверждающие прекращение (приостановление) строительства (создания) многоквартирного дома, существенные изменения проектной документации или изменение назначения общего имущества (и/или нежилых помещений), входящего в состав многоквартирного дома, и др.);
2) расчет суммы исковых требований с копиями для ответчиков и третьих лиц;
3) уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют, в том числе в случае подачи искового заявления в электронной форме;
4) документ, подтверждающий уплату государственной пошлины в установленных порядке и размере, или документ, подтверждающий право на получение льготы по ее уплате, либо ходатайство о предоставлении отсрочки, рассрочки, об уменьшении размера госпошлины или об освобождении от ее уплаты;
5) документы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка расторжения договора;
6) документы, подтверждающие совершение стороной (сторонами) действий, направленных на примирение, если такие действия предпринимались и соответствующие документы имеются;
7) нотариально заверенную доверенность представителя (если исковое заявление подписывается или подается представителем истца).
2.4. Необходимо дождаться решения суда и возврата денег.
В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан вернуть денежные средства в течение десяти рабочих дней со дня вступления в силу решения суда.
Для внесения сведений о расторжении договора участия в долевом строительстве можно направить в органы Росреестра заверенную судом копию решения, вступившего в законную силу.
2.5. При неисполнении решения суда, вступившего в законную силу необходимо обратиться в службу судебных приставов.
После вступления решения суда в законную силу суд выдает исполнительный лист. Исполнительное производство возбуждается судебным приставом-исполнителем после получения от взыскателя исполнительного листа. Исполнительный лист может быть предъявлен к исполнению в течение трех лет.
Необходимо обратить внимание, что возвращаемые денежные средства, уплаченные в счет цены договора, не облагаются НДФЛ, поскольку, согласно пункту 1 статьи 41 Налогового кодекса России, не образуют экономической выгоды налогоплательщика.
Для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении договора участия в долевом строительстве в связи с односторонним отказом одной из сторон от исполнения договора необходимо:
1. Подать в орган регистрации прав заявление о внесении записи об одностороннем расторжении договора участия в долевом строительстве;
2. Оплатить государственную пошлину в размере 350 рублей (п.30 ч.1 ст.333.33 Налогового кодекса РФ);
3. К заявлению приложить документы, подтверждающие соблюдение установленного законом порядка одностороннего расторжения:
в случае отказа застройщика от исполнения договора:
предупреждение о необходимости погашения участником долевого строительства задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования (заверенная копия и оригинал);
документы, подтверждающие получение участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора, либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу (заверенная копия и оригинал);
копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке (опись вложения, почтовый конверт с отметкой об отправке, почтовые квитанции в подлинном экземпляре и заверенной копии);
при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение;
в случае отказа участника долевого строительства от исполнения договора:
копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке (опись вложения, почтовый конверт с отметкой об отправке, почтовые квитанции в подлинном экземпляре и заверенной копии)
при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение
В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
В случае несогласия одной из сторон договора долевого участия с односторонним отказом другой стороны от исполнения договора, такая сторона имеет право обратиться в суд за защитой своих прав с предоставлением соответствующих доказательств надлежащего исполнения обязательств, предусмотренных договором, и заявив ходатайство о наложении соответствующих обеспечительных мер.
В случае отсутствия обеспечительных мер на момент поступления в Управление заявления о внесении записи об одностороннем расторжении договора участия в долевом строительстве с приложением предусмотренных законом документов, у регистратора будет отсутствовать основание для принятия решения о приостановлении или отказе во внесении записи.
К данному материалу прилагаем образец уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора и расторжении договора долевого участия.
Информация, предоставленная в данном материале, не является юридической консультацией и может оказаться не применимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной платной или бесплатной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу (адвокату), специализирующемуся в соответствующих вопросах, с предоставлением необходимых документов по делу.
Статья подготовлена на основе анализа нормативных правовых актов по состоянию на 05 января 2021 года, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые будут внесены в законодательство после этого.