К вопросу о расприватизации жилого помещения

К ВОПРОСУ О РАСПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ…

Обеспечение жилищных прав жильцов дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости как от оснований возникновения права пользования жилым помещением в указанном доме, так и в зависимости от включения либо невключения дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

В случае, если жильцы жилого помещения, признанного аварийным и подлежащим сносу проживают в указанном жилом помещении по договору социального найма, то согласно ст. 86 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.

Иначе ситуация обстоит с собственниками. В случае, если указанный дом включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в силу ст.16, п.3 ст. 2 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп (ст. 32 ЖК РФ). При этом собственник имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.
В случае невключения многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, т.е. путем выкупа изымаемого жилого помещения.
Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Также при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок, в случае, если в отношении него произведен государственный кадастровый учет.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Так как размер выкупной стоимости определяется исходя из рыночной стоимости, а не кадастровой, ее размер зачастую является недостаточным для приобретения другого аналогичного жилого помещения.

В связи с этим, многие собственники жилых помещений задумываются над вопросом отчуждения жилого помещения в пользу государства, так как получение другого благоустроенного жилого помещения взамен аварийного по договору социального найма является более перспективным, чем получение денежных средств за выкуп изымаемого жилого помещения с последующим поиском другого жилья и оформлением ее в собственность.

Рассматривая данный вопрос, необходимо учитывать два момента.

1. В отношении жилого помещения, которое принадлежало вам изначально на праве собственности, понятие расприватизации не применяется. Отчуждение в собственность государства либо же в муниципальную собственность жилого помещения в таком случае допускается в соответствии с общими положениями о договоре. Стоит отметить, что государство либо муниципалитет будет являться в таком случае стороной гражданских отношений, со всеми правами и обязанностями. Другими словами, в соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. В связи с тем, что муниципальные органы не заинтересованы в заключении подобного рода договоров, реализации данных правоотношений представляется затруднительным.
Кроме этого, никаких привилегий по заключению договора социального найма при отчуждении жилого помещения, принадлежащее гражданину на праве собственности данные действия не дают.

2. Граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях, в порядке, установленном законодательством РФ (статья 20 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», статья 9.1 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»). В таком случае, возможно применение ст. 86 ЖК о предоставлении другого благоустроенного жилого помещения.

Таким образом, расприватизация возможна лишь в отношении такого жилого помещения, которое вы ранее приватизировали.

Возможность передачи приватизированного жилого помещения в государственную или муниципальную собственность возможно только при соблюдении двух условий – жилое помещение должно быть единственным местом постоянного проживания гражданина; жилое помещение должно быть свободным от обязательств.
Вместе с тем стоит обратить внимание, что расприватизация возможна только в случае, если с квартирой после приватизации не совершалось никаких сделок по отчуждению в пользу лиц, не участвовавших в приватизации. Еще одним обязательным условием является согласие на расприватизацию всех собственников.

При этом следует иметь в виду, что повторная приватизация жилого помещения будет невозможна, поскольку право на приватизацию является однократным.

Таким образом, после расприватизации квартиры гражданин не сможет совершать какие-либо сделки по отчуждению квартиры, в том числе продать, подарить квартиру или передать ее по наследству. Поэтому в случае, если гражданин не планирует проживать в указанной квартире, боле целесообразно ее продать либо сдать в наем, а вырученные средства направить на решение жилищного вопроса.