В соответствии с законодательством России приобрести недвижимость можно несколькими способами: купить, получить в дар, обменять, получить по наследству и др. В качестве отдельного способа приобретения недвижимости установлена возможность заключения договора ренты.
В данной статье мы предлагаем рассмотреть следующие вопросы:
- понятие договора ренты;
- виды договоров ренты, их особенности;
- форма договора ренты;
- особенности и алгоритм расторжения договора ренты.
Понятие договора ренты
В соответствии со статьей 583 Гражданского кодекса России (далее – ГК РФ) по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
При этом имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.
Иными словами, договор ренты – это соглашение, по которому собственник передает свое имущество другому лицу в обмен на содержание.
Под содержанием понимаются постоянные ежемесячные выплаты в виде конкретной суммы или другая помощь (например, уборка помещения, доставка продуктов, помощь в прогулках и др.).
Таким образом, договор ренты является возмездным.
В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате имущества применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения.
Рента, как правило, подходит одиноким пожилым людям, у которых недостаточно финансовых средств. Например, в рамках договора ренты пенсионер договаривается с соседом о том, что тот ему будет помогать по дому (раз в неделю убираться), осуществлять с ним прогулки, а сосед после смерти пенсионера получит его квартиру.
Виды договоров ренты
Гражданское законодательство России предусматривает следующие виды договора ренты.
1. Постоянная рента.
По данному виду договора плательщик рентных платежей заключает бессрочный договор на выплату конкретной суммы раз в конкретный период, обычно это один раз в три месяца. За это плательщик становится владельцем недвижимости.
Получателем постоянной ренты может быть физическое лицо или некоммерческая организация.
Обязательство выплачивать постоянную ренту переходит к другим людям. Например, если у умершего получателя ренты есть наследники, то платить эту ренту будут наследники.
2. Пожизненная рента.
По договору пожизненной ренты деньги выплачиваются в течение всего срока жизни владельца квартиры, договор прекращается после его мерти. Обычно рентные платежи устанавливаются один раз в месяц. Размер выплат не может быть меньше региональной величины прожиточного минимума на душу населения. Если меняется такая величина прожиточного минимума, то меняется и рентная выплата. Получать пожизненную ренту может только физическое лицо – собственник квартиры или другой гражданин по воле собственника жилья.
3. Пожизненное содержание с иждивением.
Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.
По такому договору обязанность плательщика ренты может включать обеспечение потребностей получателя ренты в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.
В таком виде договора определяют стоимость всего содержания.
Обычно рентные платежи устанавливаются один раз в месяц. Размер выплат не может быть меньше двух размеров региональной величины прожиточного минимума на душу населения. В рамках соглашения также можно договориться о конкретной денежной сумме с оказанием необходимого ухода за гражданином и приобретением продуктов питания.
Основные отличия указанных видов договора ренты можно также посмотреть в представленной таблице.
Форма договора ренты
Требования по форме договора ренты установлены в статье 584 ГК РФ.
Договор ренты заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.
Договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.
Нотариальное удостоверение договора ренты осуществляется путем явки сторон договора к нотариусу. В связи с отчуждением по договору ренты недвижимого имущества, указанные договоры удостоверяет нотариус в пределах нотариального округа, в котором находится недвижимое имущество (статьи 13 и 56 Основ законодательства России о нотариате).
Нотариус на основании представленных документов, удостоверяющих личность граждан или юридических лиц, а также с применением иных способов удостоверяется в личности явившихся за удостоверением договора. Нотариусом проводится проверка дееспособности лиц, обратившихся за удостоверением договора, сторонам разъясняется смысл и значение договора. Содержание договора ренты зачитывается обратившимся лицам вслух, после чего в присутствии нотариуса ими подписывается договор.
В случае если гражданин в силу физических недостатков, болезни или по иным причинам не может собственноручно подписать договор, по его поручению в его присутствии и в присутствии нотариуса договор может подписать другой гражданин с указанием причин, по которым договор не может быть подписан гражданином собственноручно. При удостоверении договора нотариусом на экземплярах договора ренты совершается удостоверительная надпись. Удостоверенный нотариусом договор ренты выдается сторонам договора в соответствующем количестве экземпляров. Один экземпляр договора остается в делах нотариальной конторы.
Государственная регистрация перехода права собственности от плательщика ренты к получателю осуществляется территориальным органом Росреестра (в случае заключения договора ренты недвижимого имущества).
К слову сказать, на данном этапе спорных вопросов не возникает, так как стороны положительно настроены друг к другу, а сделку оформляет нотариус.
Особенности расторжения договора ренты
Договор ренты может быть расторгнут по соглашению сторон или при наличии оснований, предусмотренных законом. Основания и условия расторжения договора ренты зависят от ее вида.
Для расторжения договора ренты (выкупа ренты) можно придерживаться следующего алгоритма.
1. Необходимо определить, имеются ли основания для расторжения договора ренты (выкупа ренты).
ГК РФ (статьи 587 и 599, пункт 2 статьи 605) установлены следующие основания для расторжения получателем ренты договора ренты:
1) плательщик ренты не выполнил обязанности по обеспечению своих обязательств или по страхованию риска ответственности за невыполнение этих обязательств или утратил обеспечение по своим обязательствам – если под выплату ренты была передана денежная сумма или иное движимое имущество;
2) плательщик ренты существенно нарушил условия договора пожизненной ренты;
3) плательщик ренты существенно нарушил свои обязательства по договору пожизненного содержания с иждивением.
Статьей 593 ГК РФ предусмотрено, что получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в следующих случаях:
1) плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на год;
2) плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;
3) плательщик ренты признан неплатежеспособным;
4) недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;
5) другие случаи, предусмотренные договором.
Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Это возможно, если в договоре не предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть реализовано при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора (статья 592 ГК РФ).
Получатель пожизненной ренты, в том числе получатель пожизненного содержания с иждивением, вправе требовать выкупа ренты плательщиком, если плательщик ренты существенно нарушил свои обязательства по договору (пункт 1 статьи 599, пункт 2 статьи 605 ГК РФ).
2. Направить другой стороне договора ренты предложение о расторжении договора (выкупе ренты).
Это обязательный этап процедуры, так как спор об изменении или расторжении договора ренты может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком.
Плательщик постоянной ренты вправе заявить требование о ее выкупе в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, если он предусмотрен договором ренты (пункт 2 статьи 592 ГК РФ).
Выкупная цена, как правило, определяется договором. Если она не определена, то ее приравнивают к сумме ренты, переданной получателю в течение последнего года. Если имущество было передано безвозмездно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества (статья 594 ГК РФ).
3. Заключить соглашение о расторжении договора ренты (выкупе ренты).
Соглашение о расторжении договора ренты (выкупе ренты) подлежит нотариальному удостоверению. Такое требование вытекает из положений пункта 1 статьи 452 и статьи 584 ГК РФ.
Одностороннее расторжение договора ренты по требованию стороны договора или принудительный выкуп ренты возможны только в судебном порядке.
4. Если между сторонами не достигнуто соглашение о расторжении договора ренты, то можно обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении договора ренты (выкупе ренты).
Исковое заявление подается в районный суд по месту жительства ответчика. Если в иске заявлено требование о возврате переданного плательщику ренты недвижимого имущества, то исковое заявление предъявляется в районный суд по месту нахождения этого имущества.
5. В случае возврата недвижимого имущества переход права собственности необходимо зарегистрировать в Росреестре.
Информация, предоставленная в данном материале, не является юридической консультацией и может оказаться не применимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной платной или бесплатной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу (адвокату), специализирующемуся в соответствующих вопросах, с предоставлением необходимых документов по делу.
Статья подготовлена на основе анализа нормативных правовых актов по состоянию на 17 июня 2021 года, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые будут внесены в законодательство после этого.