Кадастровая стоимость земельного участка: для чего необходима и как ее оспорить

Все наши сетования по поводу того, чего мы лишены, проистекают от недостатка благодарности за то, что мы имеем

Даниэль Дефо

Нередко собственникам недвижимого имущества (как правило земельных участков, зданий и сооружений) приходится сталкиваться с так называемой кадастровой стоимостью.

В рамках данной статьи мы рассмотрим следующие вопросы:

— что такое кадастровая стоимость;

— для чего она применяется;

— отличия кадастровой стоимости от рыночной;

— как определяют кадастровую стоимость;

— каким образом можно оспорить такую стоимость.

Что такое кадастровая стоимость?

Понятие используется в Федеральном законе от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке).

Кадастровая стоимость – это установленная в процессе государственной кадастровой оценки стоимость объекта недвижимости.

Она определяется государством методами массовой оценки, а при невозможности использовать эти методы – индивидуально для объекта в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Для чего нужна кадастровая стоимость?

Согласно части 2 статьи 3 Закона о кадастровой оценке кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством России.

Например, кадастровая стоимость необходима:

1) для целей налогообложения:

— для земельных участков она является налоговой базой по земельному налогу (пункт 1 статьи 390 Налогового кодекса России (далее – НК РФ). Соответственно, чем выше кадастровая стоимость земельного участка, тем больше размер налога его собственнику придется заплатить;

— для отдельных объектов недвижимости (например, административно-деловых и торговых центров, помещений в них) такая стоимость является базой по налогу на имущество организаций (пункт 2 статьи 375 НК РФ);

2) определения арендной платы за земельный участок, который находится в публичной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса России (далее – ЗК РФ);

3) определения цены при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пункт 3 статьи 39.4, пункт 12 статьи 39.11 ЗК РФ).

Отличия кадастровой стоимости от рыночной

Кадастровая и рыночная стоимости – разные понятия:

— рыночная стоимость определяется исключительно условиями рынка.

Кадастровая стоимость устанавливается посредством проведения государственной кадастровой оценки и используется, прежде всего, для расчета налогов;

— в кадастровой стоимости не отражается сезонность, спрос, состояние рынка;

— кадастровая стоимость, как правило, определяется по массовым методикам, рыночная стоимость основана на индивидуальных особенностях объекта.

Как проводят государственную кадастровую оценку?

Этим занимаются государственные бюджетные учреждения, которые создаются специально для этой цели в каждом субъекте Российской Федерации.

В Архангельской области полномочия по определению кадастровой стоимости переданы государственному бюджетному учреждению Архангельской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации», учредителем которого является министерство имущественных отношений Архангельской области.

Адрес: Архангельская область, г. Архангельск, площадь В. И. Ленина, д. 4.

Государственная кадастровая оценка проводится следующим образом.

1. Исполнительный орган власти региона принимает решение о необходимости оценки. В Архангельской области такое решение принимается областным министерством имущественных отношений.

Специальное бюджетное учреждение собирает информацию о недвижимости, обрабатывает ее и готовит оценку. Таким учреждением в Архангельской области является государственное бюджетное учреждение области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации».

2. Росреестр на своем сайте публикует предварительные отчеты об оценке.

3. Результаты оценки утверждаются и новая кадастровая стоимость вступает в силу с 1 января следующего года.

Информацию о том, как проходит государственная кадастровая оценка, по каким объектам готовы отчеты, а по каким уже они утверждены, можно посмотреть в специальном разделе сайта Росреестра.

Как можно снизить кадастровую стоимость земельного участка?

Если отчеты об оценке уже утверждены, а собственник только обнаружил, что в кадастровой оценке объекта имеются ошибки, то можно ее оспорить. Для этого есть два способа – обратиться в комиссию по рассмотрению споров или в суд.

При этом заявляется требование об установлении стоимости в размере рыночной. Поэтому предварительно нужно установить рыночную стоимость объекта на ту же дату, на которую определена его кадастровая стоимость. Для этого необходимо обратиться к оценщику, который по результатам оценки составит отчет.

Обращение в комиссию по разрешению споров

Для определения вопроса в какую комиссию обратиться необходимо установить, на основании какого федерального закона была проведена государственная кадастровая оценка и определена кадастровая стоимость объекта, которая оспаривается (Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» или Закона о кадастровой оценке). После чего можно обращаться с соответствующим требованием в соответствующую комиссию.

Если кадастровая стоимость объекта определена по Закону о кадастровой оценке (государственным бюджетным учреждением Архангельской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» и областным министерством имущественных отношений), то порядок работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости определен приказом Росреестра от 24 августа 2020 г. № П/0311. Он зарегистрирован в Минюсте России 15 октября 2020 г. № 60397. Документ опубликован:

http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001202010160016

Такая комиссия создана при министерстве имущественных отношений Архангельской области. Контакты министерства. 163004 Архангельск, пр. Троицкий, 49. kugarh@dvinaland.ru

Если кадастровая стоимость объекта определена по Федеральному закону от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости определен приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 г. № 263 «Об утверждении и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 г. N 69 "Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости». Такая комиссия действует при Управлении Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу.

Для того, чтобы обратиться в комиссию при министерстве имущественных отношений Архангельской области по разрешению споров, необходимо оформить заявление и приложить к нему необходимые документы (части 1, 3, 9 ст. 22 Закона о кадастровой оценке):

— выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта;

— копию правоустанавливающего (правоудостоверяющего) документа на объект;

— отчет об определении его рыночной стоимости. Это самый важный документ, который нужно подготовить для оспаривания.

Выбор способа подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости объекта выбирает гражданин самостоятельно.

В соответствии с частью 5 статьи 22 Закона о кадастровой оценке, заявление об оспаривании может быть также подано в комиссию путем его направления в министерство имущественных отношений области или через МФЦ лично, или с использованием сети «Интернет», включая Единый портал «Госуслуги».

Обратиться в комиссию можно со дня внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН и до того момента, пока в реестр не внесена новая стоимость. Узнать все необходимые сведения (реквизиты акта об утверждении кадастровой оценки, дату ее внесения в ЕГРН) можно из выписки о кадастровой стоимости, которую необходимо получить и приложить к заявлению (часть 4, пункт 1 части 9 статьи 22 Закона о кадастровой оценке).

Образец заявления в комиссию по рассмотрению споров является Приложением 1 к настоящей статье.

Как оспорить кадастровую стоимость в судебном порядке?

Порядок оспаривания кадастровой стоимости в судебном порядке существенно сложнее, однако, может быть гораздо более действенным. Такие споры рассматриваются судами в порядке административного судопроизводства по правилам главы 25 Кодекса административного судопроизводства России (далее – КАС РФ).

В нашем регионе дела об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка рассматриваются в Архангельском областном суде.

Необходимо подготовить административное исковое заявление, приложить к нему имеющиеся документы и уплатить госпошлину. После этого подать документы и принять участие в судебном заседании.

Заявление суд должен рассмотреть в течение 2 месяцев со дня его поступления и вынести решение.

Кто может быть истцом по спорам об оспаривании кадастровой стоимости?

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Арендаторы недвижимого имущества также вправе оспорить его кадастровую стоимость, если исходя из нее исчисляется их арендная плата.

Таким образом, перечень лиц, имеющих право обратиться с таким исковым заявлением, достаточно широкий.

Кто будет ответчиком по таким делам?

Такими ответчиками могут быть как госорганы, так и организации, которые наделены государственными или иными публичными полномочиями (часть 5 статьи 38 КАС РФ).

В связи с этим по делам об оспаривании кадастровой стоимости ответчиками должны признаваться орган государственной власти субъекта России, который утвердил кадастровую стоимость, и созданное им бюджетное учреждение, которое определило кадастровую стоимость. Применительно к Архангельской области такими органами будут министерство имущественных отношений области и БТИ.

Какие документы необходимо подготовить для обращения в суд?

Для обращения в суд потребуются следующие документы (часть 1 статьи 126, часть 2 статьи 246 КАС РФ, часть 9 статьи 22 Закона о кадастровой оценке):

— выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта;

- копия правоустанавливающего (правоудостоверяющего) документа на объект, если заявление подает его правообладатель. Это может быть, например, договор купли-продажи;

— отчет об оценке рыночной стоимости в бумажном виде и в форме электронного документа на электронном носителе;

— документ об уплате госпошлины. Если сумма государственной пошлины, подлежащей уплате достаточно велика, можно подать ходатайство о предоставлении отсрочки (рассрочки) либо об уменьшении размера госпошлины и приложить документы, которые свидетельствуют о наличии оснований для этого. Если есть льгота по уплате госпошлины, то необходимо представить подтверждающий это документ;

— почтовые уведомления о вручении (иные документы), которые подтверждают вручение копий административного искового заявления и прилагаемых к нему документов другим лицам, участвующим в деле.

Образец административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости является Приложением 2 к настоящей статье.


ПРИЛОЖЕНИЕ № 1

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при министерстве имущественных отношений Архангельской области

От

_____________________________________

адрес:

Дата рождения:

Место рождения:

Контактный телефон:

Электронная почта:

Факс:

Заявление

Заявителю на праве собственности принадлежит земельный участок по адресу_______________________________________, кадастровый номер ________________. Право заявителя подтверждается ______________(указать правоустанавливающий документ)___________ о чем в Едином государственном реестре прав ___________________г. была сделана запись __________________________________.

Приказом _______________________________ от __________ N _________ в отношении указанного участка была утверждена кадастровая стоимость по состоянию на ____________________________г. в размере __________________________руб. Данная стоимость была внесена в ЕГРН _________________ г.

С указанной стоимостью заявитель не согласен, так как рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером _________________________ по состоянию на дату определения кадастровой стоимости составляет _______________________________ руб. Это подтверждается отчетом об определении его рыночной стоимости, приложенным к заявлению.

Утвержденная кадастровая стоимость земельного участка (кадастровый номер _______________________) затрагивает мои права и обязанности, так как разница между его кадастровой и рыночной стоимостью является существенной и влияет на размер налога.

В связи с изложенным на основании ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» прошу пересмотреть кадастровую стоимость и установить ее в размере рыночной в размере _________________________________ руб.

Приложение:

1. Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости от 08.02.2019.

2. Копия договора купли-продажи от 02.06.2016.

3. Отчет об определении рыночной стоимости здания от 12.03.2019.

Дата

Подпись / ФИО

Примечание:

Указанные документы должны быть приложены к заявлению в обязательном порядке. При их отсутствии заявление не будет принято к рассмотрению (части 9, 10 статьи 22 Закона о кадастровой оценке).


ПРИЛОЖЕНИЕ № 2

Архангельский областной суд

Адрес: г. Архангельск, ул. Карла Маркса, д. 20

Административный истец:

ФИО

адрес:

Дата рождения:

Место рождения:

Контактный телефон:

Электронная почта:

Факс:

Ответчик:

Наименование

адрес:

Контактный телефон:

Электронная почта:

Факс:

Государственная пошлина:

АДМИНИСТРАТИВНОЕ ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

Административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок площадью____________ кв. м, кадастровый номер ____________________, расположенный по адресу: _______________________________. Право собственности подтверждается ___________________________________________.

Распоряжением _______________________________ от «__»________ 20__ года, № _______________ в отношении указанного земельного участка была утверждена кадастровая стоимость по состоянию на «__»_____________ 20__ года в размере ______________ руб.

Административный истец с указанной стоимостью не согласен, так как рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером __________________________ по состоянию на дату определения кадастровой стоимости составляет _________________ руб. Это подтверждается Отчетом об определении рыночной стоимости земельного участка, составленным _________________________ «__» ______________ 20__ года № ___________.

Утвержденная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером __________________ значительно превышает его рыночную стоимость. Это нарушает права и законные интересы административного истца, так как влечет увеличение его налоговых обязательств, в частности, по уплате земельного налога.

Согласно ч. 1 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и ч. 1 ст. 245 КАС РФ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде юридическими и физическими лицами, если этими результатами затронуты их права и обязанности.

В связи с изложенным и на основании ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», ст. 245 КАС РФ,

ПРОШУ:

Пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером __________________, расположенного по адресу: ________________________________________, и установить ее равной рыночной стоимости в размере ____________ руб.

Приложение:

1) выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от «__» ___________ 20__ года на 2 листах;

2) копия договора купли-продажи земельного участка (или иного правоустанавливающего документа) от «__» __________ 20__года на __ листах;

3) отчет ___________________ об определении рыночной стоимости земельного участка от «__» _______________ 20__ года № _______ на ____ листах;

4) уведомления о вручении копий административного искового заявления и прилагаемых документов на 2 листах;

5) платежное поручение об уплате госпошлины на 1 листе.

«_____» _______________ 2021 г.

______________________/ ФИО.


Оговорка о характере информации, содержащейся в настоящей статье

Информация, предоставленная в настоящей статье, не является юридической консультацией и может оказаться неприменимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной платной или бесплатной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу (адвокату), специализирующемуся в соответствующих вопросах.

Статья подготовлена на основе анализа нормативных правовых актов и практики по состоянию на 13 июня 2021 года, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые будут внесены в законодательство после этого.

Вернуться к списку