Часто в областное государственное юридическое бюро обращаются граждане, проживающие в деревянных домах, которые находятся в ненадлежащем состоянии и проживание в них становиться затруднительным.
В некоторых случаях ситуация усугубляется еще тем, что соседи не соблюдают правила техники безопасности и в таких домах происходят пожары.
Такая история произошла с гражданкой Ф., которая обратилась за помощью в областное государственное юридическое бюро. Ситуация была следующая.
В середине весны 2021 г. в квартире № 13 на втором этаже деревянного дома, находящемся в г. Архангельске, произошел пожар по причине не затушенной сигареты. В результате квартира была сильно повреждена пожаром, а наниматель в пожаре погиб. Сильно пострадал пол. При тушении квартиры пожарными было вылито три пожарные автоцистерны.
Все это неизгладимым образом сказалось на жилом помещении (квартире № 11), находящемся под сгоревшей квартирой. При тушении пожара была залита квартира, а пожаром были уничтожены лаги, дранка и штукатурка потолка. На потолке большой комнаты квартиры фактически остались только черные горелые балки с дырами. И все. На протяжении года через потолок в квартиру гражданки попадали осадки и иной мусор, поскольку в квартире над ней не было окон и покрытия пола. Нанимателю квартиры идти было некуда, другого жилья у нее не было.
До обращения в бюро гражданка Ф. безрезультатно обращалась в надзорные инстанции, а также управляющую компанию, которая указывала, что восстановление противопожарной и водоизоляционной функции потолка — это текущий ремонт, и наниматель должен осуществлять его за свой счет. Родственники нанимателя, погибшего в пожаре, наследство после его смерти не принимали, поэтому ущерб, причиненный его действиями, возмещать не обязаны.
При проработке данного вопроса были изучены не только законодательство России, судебная практика, но и понять из чего все-таки состоит полоток в деревянном многоквартирном доме и какие элементы являются его неотъемлемой частью.
Согласно части 2.1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) при осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращение с твердыми коммунальными отходами, несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством России правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
В соответствии с частью 3 статьи 39 ЖК РФ правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством России.
Такие правила были утверждены Постановлением Правительства России от 13 августа 2006 г. № 491 (далее - Правила № 491).
Подпунктами «б» и «в» пункта 2 данных Правил в состав общего имущества включены крыши, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).
Пунктом 10 Правил № 491 предусмотрено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем, в том числе, соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома,безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений.
Согласно подпунктам «з» пункта 11 Правил № 491 содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя: текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах «а» - «д» пункта 2 Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных па земельном участке, входящем в состав общего имущества.
Исходя из изложенного, управляющая компания многоквартирного дома обязана содержать в надлежащем состоянии общее имущество МКД, обеспечивая благоприятные и безопасные условия проживания граждан.
Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами № 170, утвержденными постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. № 170 (далее - Правила № 170), являющимися обязательными для исполнения, как собственниками помещений, так и ремонтно-эксплуатационными организациями.
Согласно пункту 4.3.1 Правил № 170 организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать, в том числе исправное состояние перекрытий; звукоизоляцию; устранение повреждений перекрытий, не допуская их дальнейшего развития; восстановление теплотехнических (перекрытия чердачные, над подвалами), акустических, водоизоляционных (перекрытия в санитарных узлах) свойств перекрытий, а также теплогидроизоляцию примыканий наружных стен, санитарно-технических устройств и других элементов.
В силу пункта 4.3.2 Правил № 170 местные отслоения штукатурки и трещины должны устраняться по мере их обнаружения, не допуская их дальнейшего развития.
Согласно пункту 3 приложения № 7 к Правилам № 170 в перечень работ, относящихся к текущему ремонту, включены работы по частичной смене отдельных элементов перекрытий, заделка швов и трещин, укрепление и окраска.
Очень часто управляющие организации ссылаются на то, что потолок в квартире не является общим имуществом многоквартирного дома, поэтому ремонтировать они его не обязаны, забывая о том, что потолок является перекрытием многоквартирного дома, которое является несущей конструкцией здания. А как следует из вышеприведенных норм управляющая организация обязана выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Приведем пример из судебной практики.
С заявлением к службе государственной жилищной инспекции Ивановской области о признании недействительным предписания обратилось общество с ограниченной ответственностью «Ремонт» - управляющая организация одного из домов, находящегося на территории Ивановской области.
ООО «Ремонт» было не согласно с вынесенным предписанием в отношении него по причине необходимости проведения работ по обеспечению исправного состояния штукатурного слоя внутренней отделки потолочных перекрытий, устранения местных повреждения деревянного межэтажного перекрытия, ссылаясь на то, что обязанность по устранению спорных нарушений лежит на собственниках соответствующего помещения многоквартирного дома ввиду того, что выявленные недостатки не касаются общего имущества этого дома.
В свою очередь, в своих решениях суд первой инстанции, суды апелляционной и кассационной инстанции указали, что мероприятия, которые необходимо провести, направленны на надлежащее содержание перекрытия, которое является несущей конструкцией здания и, соответственно, на которое распространяется режим общедомового имущества. Перекрытия в спорном жилом доме являются деревянными, покрыты дранкой и штукатурным слоем, который выполняет функции межэтажного перекрытия, в том числе противопожарную, водоизоляционную и иные функции, в связи с чем восстановление штукатурного слоя, нанесенного на плиту перекрытия, обеспечивает надлежащее состояние плиты перекрытия в целом. Спорные работы должны быть выполнены для того, чтобы обеспечить содержание и техническое обслуживание дома на таком уровне, который гарантирует безопасность проживающих и сохранность жилого дома. Данная позиция была подтверждена Верховным судом РФ (определение Верховного Суда Российской Федерации от 21 мая 2019 г. № 301-ЭС19-9701 по делу № А17-5215/2018).
Таким образом, был сделан вывод о том, что проведение работ по восстановлению перекрытия и его неотъемлемых частей (штукатурка, дранка) в деревянном доме является обязанностью управляющей организации.
Исходя из анализа законодательства Российской Федерации и судебной практики, областным государственным юридическим бюро гражданке Ф. было подготовлено мотивированное обращение в государственную жилищную инспекцию Архангельской областной. Результатом рассмотрения заявления стало проведение управляющей компании работ по восстановлению потолка в квартире гражданки Ф.
Информация, предоставленная в данном материале, не является юридической консультацией и может оказаться не применимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной платной или бесплатной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу (адвокату), специализирующемуся в соответствующих вопросах, с предоставлением необходимых документов по делу.
Статья подготовлена на основе анализа нормативных правовых актов по состоянию на 27 октября 2021 года, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые будут внесены в законодательство после этого.