Непосредственное управление многоквартирным жилым домом: некоторые нюансы

Все наши сетования по поводу того, чего мы лишены, проистекают от недостатка благодарности за то, что мы имеем

Даниэль Дефо

К сожалению, мы зачастую сталкиваемся с тем, что представление граждан о непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений достаточно сильно искажено и не совпадает с содержанием норм Жилищного кодекса России (далее – ЖК РФ), а также с фактической сущностью данного способа управления многоквартирным домом.

Многие собственники полагают, что при выборе такого способа управления они становятся абсолютно свободными в выборе вариантов содержания и управления общим имуществом, например, смогут самостоятельно определять количество, состав и содержание договоров, заключение которых необходимо для обеспечения благоприятного проживания, будут иметь возможность отказаться от некоторых работ, за проведение которых при управлении домом управляющей организацией или ТСЖ собственники платят, но не видят результата таких работ.

Тем не менее, это не совсем так, а с некоторыми особенностями данного способа управления МКД мы разберемся в рамках данной статьи.

В соответствии с частью 1 статьи 164 ЖК РФ при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников.

При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме предполагает их отказ от привлечения к процессу управления специального субъекта (например, управляющей организации или товарищества собственников жилья).

Чтобы выбрать такой способ управления МКД, количество собственников в доме не должно превышать тридцать, в связи с чем предполагается, что они могут, самоорганизовавшись, координировать свои действия и принимать решения без посредников, участие которых с экономической точки зрения неизбежно повлечет за собой дополнительные затраты.

Можно ли избрать в качестве способа непосредственное управление многоквартирным домом и не заключать договоры, предметом которых является содержание и ремонт общего имущества?

Данный вопрос является особенно актуальным для собственников многоквартирных домов с небольшим количеством квартир.

Так, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. То есть дома, конструкция которых предполагает наличие хотя бы двух квартир, уже признаются многоквартирными.

Отметим, что из данного правила есть исключение - двухквартирный дом может быть признан домом блокированной застройки (тип малоэтажной жилой застройки; часть 2 статьи 49 Градостроительного кодекса России), в связи с чем его нельзя считать многоквартирным (Определение Верховного Суда России от 26 апреля 2016 г. по делу № 56-КГ16-1).

Многие граждане думают, что содержание и ремонт многоквартирных домов с двумя-четырьмя квартирами возможен и без заключения договоров с третьими лицами. Собственники помещений в таких домах в некоторых случаях в состоянии обслуживать и ремонтировать общее имущество за счет самостоятельной координации целевых денежных средств и даже собственного труда, не привлекая сторонние организации к проведению работ. Однако российское законодательство не предоставляет собственникам помещений подобной возможности и обязывает их заключать договоры на содержание и ремонт общего имущества.

Так, в соответствии с пунктом 3 постановления Правительства России
от 6 февраля 2006 г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» конкурс проводится, если принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в случае, если большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме.

Могут ли собственников жилых помещений в МКД, где принято решение о непосредственном управлении, обязать заключить с частной подрядной организацией договор об оказании услуг по содержанию и ремонту общего имущества? Существует ли такая судебная практика?

Обязанность собственников заключить подобный договор подтверждается существующей судебной практикой.

Если собственники помещений на общем собрании выбрали непосредственное управление многоквартирным домом, то должны реализовать данный способ, то есть заключить договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества.

В противном случае избранный способ считается нереализованным, и согласно части 4 статьи 161 Жилищного кодекса России орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации (решение Апанасенковского районного суда Ставропольского края от 17 февраля 2014 г. № 2-71/2014; решение Омутнинского районного суда Кировской области от 17 мая 2016 г. № 2-2/179/2016).

А если такая подрядная организация не выбрана, кто будет нести ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества МКД?

Логично предположить, что в случае отсутствия договора на его содержание и ремонт с третьим лицом ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества должна быть возложена на всех собственников помещений. К сожалению, такие случаи также зачастую возникают в юридической практике.

В силу части 1.1 статьи 161 ЖК РФ надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно среди прочего обеспечивать соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества.

В этой связи рассмотрим одно из судебных дел. Так, в деревянном многоквартирном доме случился пожар, способ управления был выбран следующий – непосредственное управление. В рамках проведенной проверки было выявлено, что пожар возник из-за замыкания проводки в уборной, которая являлась местом общего пользования и, соответственно, общим имуществом собственников дома. Было признано, что замыкание проводки произошло из-за ненадлежащего осуществления собственниками своих обязанностей по содержанию общего имущества дома, а так как специализированная подрядная организация для оказания таких услуг избрана не была, бремя ответственности за вред, причиненный пожаром, было возложено непосредственно на самих собственников жилых помещений в данном многоквартирном доме (постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2020 г. по делу № А05-4730/2020).

Из этого примера мы видим, что при отсутствии подрядной организации, осуществляющей услуги по содержанию общего имущества МКД, нести ответственность в случае ненадлежащего содержания общего имущества будут сами собственники.

Таким образом, при выборе такого способа управления МКД как непосредственное управление, следует тщательно продумывать возможные последствия такого выбора, а уже затем принимать взвешенное и обоснованное решение.


Информация, предоставленная в данном материале, не является юридической консультацией и может оказаться не применимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной платной или бесплатной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу (адвокату), специализирующемуся в соответствующих вопросах, с предоставлением необходимых документов по делу.

Статья подготовлена на основе анализа нормативных правовых актов по состоянию на 14 декабря 2021 года, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые будут внесены в законодательство после этого.


Вернуться к списку