При признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу администрация муниципального образования, в котором такой дом расположен, изымает для муниципальных нужд указанный дом и земельный участок, на котором он находится. При этом у собственников жилых помещений в таком многоквартирном доме есть право потребовать возмещения за изымаемое у них жилое помещение в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).
Однако бывают случаи, когда человек, проживая в доме, который признан аварийным, и желая потребовать от администрации возмещения, на средства которого сможет приобрести новое жильё, внезапно узнаёт, что дом, в котором находится его жилое помещение, многоквартирным не является, ввиду чего администрация отказывается проводить его изъятие, как и изъятие расположенного под ним земельного участка.
Действительно, законодательно закреплённая обязанность изымать земельные участки под домами, которые не являются многоквартирными, у администрации отсутствует – ст. 32 ЖК РФ непосредственно закрепляет такую обязанность только в отношении многоквартирных домов. Для реализации процедуры возмездного изъятия земельного участка, на котором находится такой дом, необходимо признать, что он является многоквартирным.
Бюро была изучена обширная судебная практика по соответствующему вопросу (Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 07.09.2022 № 88а-15296/2022, Определение Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 26.01.2023 по делу № 88-392/2023, Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 24.04.2024 по делу № 88-7444/2024 и иные судебные акты). Был сделан вывод о том, что суды выработали единый подход к признанию дома многоквартирным в соответствии со ст.ст. 16, 36 ЖК РФ. Он заключается в следующем:
- основным критерием отнесения жилого дома (квартиры) к многоквартирному дому является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок, либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества;
- квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;
- размещение на земельном участке, предназначенном для многоквартирного дома, индивидуального жилого дома будет противоречить разрешенному использованию такого земельного участка.
Таким образом, для признания дома многоквартирным необходимо, чтобы:
- в доме находилось несколько обособленных жилых помещений, каждое из которых имело выход наружу либо к общедомовому имуществу;
- в каждом из таких жилых помещений были помещения вспомогательного использования (кухня и санузел);
- дом располагался на земельном участке, предназначенном для строительства многоквартирного дома.
При несоответствии хотя бы одному из вышеперечисленных признаков в признании дома многоквартирным суды отказывают.
Исходя из изложенного, возмещение за жилые помещения в аварийном доме собственнику можно получить, только если такой дом является многоквартирным или признан таковым в судебном порядке. Признание дома многоквартирным в судебном порядке, в свою очередь, возможно лишь при соответствии его трём выработанным устоявшейся судебной практикой критериям.
Информация, предоставленная в данном материале, не является юридической консультацией и может оказаться не применимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной платной или бесплатной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу (адвокату), специализирующемуся в соответствующих вопросах, с предоставлением необходимых документов по делу.
Статья подготовлена на основе анализа нормативных правовых актов по состоянию на 21 августа 2025 года, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые будут внесены в законодательство после этого.