Что это — нарушение правил пользования общим имуществом собственников многоквартирного дома или незаконное переустройство жилого помещения?
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Аналогичные положения содержатся в пункте 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее -ЖК РФ).
В свою очередь статьей 246 ГК РФ установлено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Таким образом возникает вопрос: неужели для того, чтобы заменить батарею в одной квартире необходимо организовывать общее собрание собственников многоквартирного дома? Разберемся с этим далее.
В соответствии с подпунктом «д» пункта 2 Правил содержания общего имущества многоквартирного дома, утвержденных постановлением Правительства России от 13 августа 2006 г. № 491 (далее — Правила содержания общего имущества многоквартирного дома), в состав общего имущества многоквартирного дома входят: механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее — оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).
В соответствии с пунктом 6 Правил содержания общего имущества многоквартирного дома в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
При этом вопрос отнесения обогревающих элементов системы отопления (радиаторов) к общему имуществу неоднократно рассматривался судами Российской Федерации.
Так, согласно позиции, представленной в решении Верховного Суда Российской Федерации от 22 сентября 2009 г. № ГКПИ09-725, оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного жилого или нежилого помещения.
Таким образом, толкуя положения Правил содержания общего имущества многоквартирного дома в их взаимосвязи с ЖК РФ, ГК РФ, позицией Верховного Суда Российской Федерации, следует отметить, что в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т.п.), а, следовательно, говорить о том, что обогревающий элемент (батарея), расположенный в квартире и обслуживающий лишь её, относить к общему имуществу собственников многоквартирного дома нельзя.
Минстрой, высказываясь по данному вопросу в своем письме от 1 апреля 2016 г. № 9506-АЧ/04, также отметил, что обогревающие элементы (радиаторы) внутридомовой системы отопления, обслуживающие только одну квартиру, в том числе имеющие отключающие устройства (запорную арматуру), использование которых не повлечет за собой нарушение прав и законных интересов иных собственников помещений многоквартирного дома, в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома не включаются.
Судебная практика по данному вопросу также свидетельствует об этом.
Так, Ясногорский районный суд Тульской области, разрешая вопрос о наличии вины ответчика в залитии квартиры в результате самостоятельного снятия неисправной батареи, отметил, что системное толкование п. 2, 5, 6 Правил содержания общего имущества многоквартирного дома, не дает оснований для вывода о том, что обогревающие элементы внутридомовой системы отопления, обслуживающие только одну квартиру, включаются в состав общего имущества собственников многоквартирного дома.
Также, решая вопрос о наличии вины ответчика в залитии квартиры в результате самостоятельной замены батареи, Коношский районный суд Архангельской области отметил, что ответчик надлежащим образом не исполнил обязанность собственника по содержанию в надлежащем состоянии находящегося в квартире инженерного оборудования, поскольку произвел переустройство санитарно-технического оборудования без согласования с органом местного самоуправления.
На основании вышеизложенного, стоит отметить, что при самовольной замене батареи речь идет именно о переустройстве жилого помещения, ввиду чего созыв общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Вместе с тем согласно части 1 статьи 25 ЖК РФ переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме, а в соответствии с подпунктом «в» пункта 35 Правил предоставления коммунальных услуг потребитель не вправе самовольно демонтировать или отключать обогревающие элементы, предусмотренные проектной и (или) технической документацией на многоквартирный или жилой дом, самовольно увеличивать поверхности нагрева приборов отопления, установленных в жилом помещении, свыше параметров, предусмотренных проектной и (или) технической документацией на многоквартирный или жилой дом.
В части 1 статьи 26 ЖК РФ отмечается, что для осуществления переустройства требует согласование с органом местного самоуправления.
Осуществление данных действий сопровождается необходимостью подачи в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и помещения в многоквартирном доме непосредственно либо через МФЦ пакета документов, перечисленных в части 2 статьи 26 ЖК РФ:
- заявление по утверждённой форме;
2. правоустанавливающие документы на переустраиваемое помещение;
3. проект переустройства;
4. технический паспорт переустраиваемого помещения;
5. согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя.
По результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных прилагаемых к нему документов (в срок, не превышающий 45 дней со дня представления документов) органом местного самоуправления принимается решение о согласовании или об отказе в согласовании переустройства.
В случае осуществления переустройства при отсутствия соответствующего решения органа местного самоуправления или с нарушением проекта произведённое переустройство считается самовольным, на основании чего собственник или наниматель незаконно переустроенного помещения в многоквартирном доме обязаны привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (часть 3 статьи 29 ЖК РФ).
Обобщая все вышеизложенное также стоит отметить два основных риска, которые влечёт за собой самовольная замена обогревающих элементов:
Первое и достаточно очевидное – приведение системы отопления в квартире в первоначальное состояние, что влечет за собой дополнительные материальные затраты.
Второе и более значительное и материально затратное – возможное судебное разбирательство в случае, если в результате произведенной ненадлежащим образом самовольной замены батареи другим жителям многоквартирного дома будет причинен материальный ущерб.
В таком случае, как показывает судебная практика, в том числе и приведённая в настоящей статье, суды возлагают бремя несения расходов по возмещению стоимости причинённого ущерба именно на собственника или нанимателя жилого помещения, где батарея была заменена без соблюдения предусмотренной законом процедуры.
Информация, предоставленная в данном материале, не является юридической консультацией и может оказаться не применимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной платной или бесплатной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу (адвокату), специализирующемуся в соответствующих вопросах, с предоставлением необходимых документов по делу.
Статья подготовлена на основе анализа нормативных правовых актов по состоянию на 11 ноября 2021 года, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые будут внесены в законодательство после этого.